Людям, арендующим жилье, государство со временем, возможно, будет возвращать часть потраченных денег. Федеральная налоговая служба (ФНС) предлагает предоставлять налоговые вычеты тем, кто вынужден снимать квартиру.

Об этой инициативе рассказал журналистам руководитель управления налогообложения ФНС Дмитрий Григоренко. "Мы выходим в Минфин с таким предложением. Понятно, что это все будет обсуждаться", - сказал он, поясняя, что речь идет о введении в Налоговый кодекс новых инструментов для стимулирования людей платить налог за сдачу жилья в аренду. При этом мера должна быть такой, чтобы платить налог было гораздо выгоднее, чем не платить его и быть "пойманным" за это, уточнил Дмитрий Григоренко.

Вариант налогового вычета за аренду жилья, не ноу-хау. Подобная схема успешно практикуется в Европе. Если человеку может быть возвращено 13 процентов от суммы, затраченной на съем квартиры, это уже стимул для того, чтобы пойти в налоговую инспекцию и "задекларировать" свое положение квартиранта, заключить договор с хозяином квартиры. И таким образом проинформировать налоговую службу о жилье, которое сдается в аренду. По словам Дмитрия Григоренко, в настоящее время у налоговых органов нет инструментов, с помощью которых можно было бы привлечь граждан к декларированию сдаваемой в аренду недвижимости. "Есть два субъекта: один сдает в аренду, другой снимает, каждый из которых не заинтересован в разглашении этой информации", - пояснил он.

А что выиграет государство, если оно будет с одних людей налоги брать, а другим те же суммы отдавать? Этот вопрос задали журналисты. Но выгода есть. Как объяснил представитель ФНС, если схема будет воплощена, то, скорее всего, суммы для налоговых вычетов будут иметь потолок (как и при других видах налоговых вычетов), а налог с квартирных хозяев будет взиматься со всего дохода от аренды.

Представитель ФНС подчеркнул, что речь идет не о том, чтобы ужесточать ответственность за неуплату налога, а о том, чтобы заинтересовать людей в декларировании доходов. Тем более, что тут есть и проблема ментальности - подавляющее большинство российских граждан не считают себя налогоплательщиками.

Впрочем, не думая о том, что надо платить налоги в тех или иных случаях, люди не всегда знают и о существующих вычетах с НДФЛ и о том, что при совершении крупных покупок им могут вернуть 13 процентов от их стоимости "живыми деньгами". Дмитрий Григоренко напомнил, что, например, налоговые вычеты предоставляются людям, купившим квартиру, оплатившим медуслуги или обучение по очной форме - свое или детей.

Для тех, кто приобрел жилье, налоговый вычет может быть возращен с максимальной суммы в два миллиона рублей. То есть, если квартира стоит два миллиона рублей или больше, он может получить назад 260 тысяч рублей (13 процентов от суммы). Соответственно, если квартира стоит дешевле, сумма будет меньше. Если жилье взято в ипотеку, то вычет будет с тех же максимум двух миллионов плюс - с денег, потраченных на проценты (и тут уже ограничений нет). Единственное, деньги могут быть возращены не сразу - все зависит от суммы подоходного налога, который платит человек. Если ему положено по вычету вернуть 260 тысяч рублей, а он за год заплатил налогов 100 тысяч, то эти деньги он получит сразу, а оставшиеся 160 "перейдут" на следующий год. Выплаты могут продолжаться несколько лет. В 2011 году государство вернуло людям в виде вычета более 78 миллиардов рублей. Более 2,1 миллиона человек воспользовались вычетами за покупку квартир, около одного миллиона - за оплату образования.

Все подробности о том, положены ли вам налоговые вычеты в каких-то конкретных случаях можно получить в налоговой инспекции. А в предстоящие пятницу и субботу по всей стране пройдут дни "открытых дверей" налоговых инспекций, где также можно познакомиться с работой этой службы и получить всю исчерпывающую информацию.

А до 30 апреля предстоит подать налоговую декларацию. Напомним, требуется это от тех, кто продал недвижимость, которая была в собственности менее трех лет, кто сдает в аренду жилье, кто получил выигрыш, в том числе в тотализаторе, или дарственную, например, на квартиру, не от близких родственников и от некоторых других категорий граждан. Схема налоговой декларации максимально упрощена, отметил Дмитрий Григоренрко, а с лета она, вероятно, станет еще доступнее. Предполагается, что на сайте ФНС в разделе "Личный кабинет налогоплательщика" появится новая функция электронного заполнения налоговой декларации на доходы физических лиц. Программа автоматически соберет все данные, которые есть у налоговой службы относительно гражданина, включит их в налоговую декларацию автоматически, и человеку останется лишь сверить все данные, которые туда попали. Это упростит заполнение деклараций и процедуру налоговых вычетов.

Минстрой подготовил поправки в Налоговый кодекс — о налоговом вычете по найму жилья. Заинтересовав рублём арендаторов жилья, государство хочет вывести из тени арендодателей и заставить их платить налоги со сдачи квартир.

Зачем это государству

Вернуть налоги смогут наниматели, не пользовавшиеся вычетом при покупке жилья. Предполагается, что оформленный налоговый вычет при аренде позволит налогоплательщику вернуть до 50 тыс. руб. в год. Размер налогового вычета для нанимателей предлагается установить такой же, как при покупке квартиры, — 13% от фактически понесённых расходов, но до 2 млн руб. (то есть база для вычета не может быть больше 2 млн, а не его сумма, объясняют эксперты). Чтобы получить вычет, арендатор должен предоставить договор найма и подтверждение платежей. Сведения о собственниках, получивших доход со сдачи квартиры и не заплативших налоги, передадут в налоговую инспекцию.

В Минстрое и не скрывают, что задача законопроекта — вывод из тени арендодателей. По действующему законодательству граждане, сдающие собственное жильё в аренду, должны уплачивать с полученного дохода налог в 13%. Но на практике об этом «забывает» подавляющее большинство арендодателей. Даже договоры о сдаче квартир, которые заключают самые осторожные собственники квадратных метров, стараются оформлять без регистрации — на 11 месяцев в простой письменной форме (регистрация обязательна, если договор заключён на срок не менее года).

Рынок аренды жилья давно в «серой зоне», из-за чего государство теряет большие суммы, которые могло бы получать в виде налогов. «В крупных городах до 90% жилья сдаётся в обход налога», — говорит «АиФ» управляющий партнёр компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая . Словом, выгода государства очевидна — даже с учётом затрат на вычеты оно сегодня гораздо больше теряет от недобросовестных арендодателей.

Уговор дороже денег?

Но так ли очевидна выгода для арендаторов? «Прежде всего арендодатели поднимут цены на жильё на те же 13%», — считает г-жа Литинецкая. Кроме того, большинство арендаторов снимают жильё на длительный срок. А те съёмщики, у которых есть дети, как правило, привязаны к конкретной школе или детскому саду. Кто в такой ситуации захочет портить отношения со своими арендодателями (что неизбежно при «раскрытии» их перед властями)? «Многие собственники и арендаторы будут договариваться между собой на определённую скидку взамен отказа от регистрации договора», — полагает М. Литинецкая.

«Надо снизить стоимость патентов на сдачу квартир, — считает замдекана экономического факультета РУДН Елена Григорьева . — Владельцам недорогого жилья, которые сдают квартиру за 15-25 тыс. руб. в месяц, просто невыгодно легализовываться и платить налоги. Они столько не заработают».

Но при регистрации в Росреестре за несколько лет съёмщик вернёт себе 260 тыс. руб., т. е. 13% от 2 млн руб. С учётом того, что предложение на рынке аренды, по данным риелторских компаний, превышает спрос на 30%, здесь диктуют условия арендаторы. «На официальном документе настаивают обычно арендаторы, опасаясь повышения ставки оплаты или выселения», — отмечает Мария Литинецкая. А значит, у предложения Минстроя найдётся немало сторонников среди простых граждан.

Расходы на аренду квартиры или дома можно будет частично компенсировать, если будет реализована новая инициатива Минстроя и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Как рассказал «Известиям» заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, ведомство и АИЖК анализируют возможность введения налогового вычета для людей, которые снимают жилье. По мнению экспертов, эта мера будет способствовать выводу рынка аренды жилья из тени.

Минстрой и АИЖК в настоящее время изучают возможность введения налоговых вычетов для людей, которые снимают жилье и заключили официальные договоры найма, заявил Никита Стасишин.

То есть предлагаемая льгота коснется не всех арендаторов, а только тех, кто оформил сделку, следовательно, арендодатель платит все положенные налоги. По мнению заместителя главы Минстроя, эти меры повысят интерес граждан к арендному жилью.

Как рассказал источник «Известий», осведомленный о процессе обсуждения, предложения лягут в основу законопроекта, который планируется подготовить.

Налоговый вычет предполагает, что человек, получающий доход (заработную плату), облагаемый по ставке 13%, вправе уменьшить налогооблагаемую базу. Правда, общая сумма расходов в случае с продажей квартиры, например, не должна превышать 2 млн рублей в год. Проще говоря, вычет ограничивается суммой 260 тыс. рублей. В случае с арендой может быть применен механизм, который используется в случае с погашением ипотечного кредита, полагает юрист московского офиса фирмы «Ильяшев и партнеры» Руслан Маннапов. При этом фактически учитываются расходы, которые осуществлялись к концу расчетного периода. А максимальная сумма вычета составляет 390 тыс. рублей.

В АИЖК полагают, что налоговый вычет позволит повысить привлекательность организованного рынка аренды и увеличить долю долгосрочных договорных отношений.

Введение налоговых вычетов для арендаторов жилья по аналогии с покупателями жилья в собственность создаст условия для активного развития цивилизованного рынка аренды и сокращения доли аренды по «серым» схемам, - считает официальный представитель АИЖК.

По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, сегодня большая часть рынка аренды находится в тени.

Платят налоги сейчас в основном в дорогом сегменте, поскольку собственник квартиры заинтересован в том, чтобы защитить свое имущество, а арендаторы - в том, чтобы у них были гарантии. В дешевом сегменте почти не платят налогов, - пояснил эксперт.

По оценке управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадима Ламина, на сегодняшний день в экономсегменте налоги платят не более 5% собственников, классом выше - до 12%. Он уверен, что предполагаемые изменения будут стимулировать арендаторов заключать официальные договоры.

Юрист Руслан Маннапов напомнил, что в Европе, например, давно практикуются налоговые льготы для людей, снимающих жилье.

И у нас такой механизм будет стимулировать людей сообщать о том, что они снимают жилье и желают возместить свои расходы. А это, в свою очередь, позволит налоговой получить информацию об арендодателях, которые такое жилье сдают, - уверен юрист.

По мнению Олега Репченко, одним из способов борьбы с уходом от налогов на рынке аренды недвижимости является развитие системы доходных домов, где можно будет снимать жилье экономкласса.

Если эта система получит достаточное развитие, то налоги будут исправно поступать в казну, так как заниматься развитием такого бизнеса будут крупные компании. Сейчас это скорее единичные примеры, поскольку ставки по кредитам для застройщиков находятся на уровне 15–20% годовых, а аренда может приносить всего 5% прибыли, - сказал он.

Но если будет снижаться стоимость кредита, то и сам этот бизнес будет развиваться успешно, прогнозирует Олег Репченко.

Множество людей по тем или иным причинам сталкиваются с арендой жилья: кто-то в качестве того, кто это жилье сдает, то есть арендодателя, а кто-то в качестве того, кто такое жилье снимает, то есть арендатора. Именно по этой причине вопросы, касающиеся данной темы, а в частности налогового регулирования подобных отношений, стали такими актуальными.

Все чаще и чаще на просторах интернета и в средствах массовой информации ведутся дискуссии на тему налогового вычета, предоставляемого арендатору при съеме жилья. Обсуждения эти небезосновательны и имеют серьезную почву. Но обо всем по порядку.

Итак, арендные отношения, в большинстве случаев, являются основанием для получения прибыли одной стороной, то есть арендодателем. Согласно законодательству Российской Федерации, часть полученной прибыли, в качестве подоходного налога, необходимо платить государству. Однако огромный процент людей, сдающих жилье в аренду, не отражают в декларациях этот доход и, соответственно, . В соответствие с этим рынок аренды жилья относят к «теневому рынку».

Именно это стало главной причиной для принятия мер государством по урегулированию данного сегмента рынка. Министерство Строительства наряду с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию предлагают предоставить налоговый вычет при аренде жилья для арендатора. Это, как полагается, должно повысить желание людей, арендующих жилье, официально оформить сделки, а, следовательно, вывести недобросовестных арендодателей вывести из «тени».

На сегодняшний день, получить такой вычет нельзя, но активно идет процесс подготовки законопроекта.

Процесс возврата части денег за арендную плату

Главным условием для того, чтобы получение налогового вычета за арендную плату стало реальным, является официальное оформление арендной сделки. То есть должен быть заключен официальный договор, включающий в себя информацию о сторонах сделки, о размере арендной платы и о других немаловажных условиях аренды. Помимо договора аренды для уменьшения размера НДФЛ необходимы следующие документы:

1. справка 2-НДФЛ, подтверждающая наличие у арендатора заработной платы, с которой он уплачивает подоходный налог с физических лиц;
2. заполненная декларация 3-НДФЛ;
3. документ, который подтверждает оплату за аренду, то есть чек или расписка;
4. заявление на получение вычета.

С таким пакетом из 5 документов съемщику жилья нужно обратиться в налоговый орган, где инспектор проведет их проверку и, в случае соответствия всех документов действительности, подтвердит вычет и осуществит его в установленный законом срок.

Разумеется, что в случае такого обращения арендатора, налоговые службы получают необходимую информацию о человеке, сдающем жилье в аренду, которая позволит определить отражает ли последний этот вид дохода в декларации и платит ли с него налог.

Положительные и отрицательные моменты по налоговому вычету при аренде жилья

Как и в любом другом вопросе, тема налогового вычета при аренде имеет две стороны медали, однако положительные и отрицательные моменты есть для всех сторон, качающихся данный процесс, будут различаться.

Что касается стороны, которая арендует дом или квартиру, то найти минусы для нее не удается. Одним большим плюсом является возможность уменьшить затраты.

Когда речь идет об арендодателе, то в первую очередь на ум приходит возникновение расходов, в качестве налога, а дополнительные расходы являются минусом в любом деле для каждого человека. Однако рассуждая подобным образом, имеет смысл задуматься о плюсах, которые как ни странно существуют и для этой стороны:

• в первую очередь, официальная регистрация арендных отношений избавляет от неожиданного съезда арендаторов;
• гарантирует сохранность имущества в надлежащем виде;
• гарантирует ремонт квартиры за счет лица, снимающего жилье, в случае необходимости;
• гарантирует полную оплату согласно договору.

Если при аренде жилья имеется официальный договор, то в случае необходимости арендодатель может обратиться в суд для установления справедливости, тогда, как без подобного договора оснований для такого обращения не будет.

Также официальная сдача жилья в аренду поможет избежать неприятностей, предусмотренных законодательством при неуплате налогов. Недобросовестный арендодатель может навлечь на себя немалые штрафы, а в случае больших размеров неуплаченных налогов и вовсе лишиться свободы до 5 лет.

Если говорить о государстве, то расходы, которые оно понесет в результате реализации подобной идеи, не идут ни в какое сравнение с объемами, пополнения казны за счет уплаты всеми арендодателями жилых помещений соответствующего налога.

Предоставление налогового вычета: сколько может сэкономить арендатор?

Предполагается, что максимальная сумма, с которой наниматель сможет получить вычет за аренду жилого помещения, будет равняться 390 тысячам рублей за 1 календарный год.

В случае если условия вычета при аренде жилья не изменят в будущем, то он будет аналогичен другим налоговым вычетам. Для наглядности приведем пример.

Предположим, что физическое лицо арендует квартиру за ежемесячную оплату в размере 25 тысяч рублей, а его официальная заработная плата, с которой он оплачивает НДФЛ, равна 50 тысячам рублей. Итак, 50 000 * 13% = 6 500 рублей – это сумма подоходного налога, которую каждый месяц арендатор уплачивает в казну. За год он уплачивает в казну 6 500 * 12 = 78 000 рублей. Налоговая база при этом равна 50 000 * 12 = 600 000 рублей.

За аренду жилья в соответствующем году арендатор заплатил27 000 * 12 = 324 000 рублей. Так как эта сумма меньше предполагаемой максимальной суммы, с которой физическое лицо может получить налоговый вычет за аренду жилья, то арендатор в данном случае может учитывать расходы за аренду жилья в полном объеме.

Таким образом, арендатор в вышеописанной ситуации может, в случае принятия подобного закона, компенсировать сумму за аренду жилья в размере 42 120 рублей. Срок получения такого вычета предположительно будет не более 4 месяцев со дня предоставления в налоговую службу соответствующих документов, подобно срокам других налоговых вычетов.

Как арендодателю уменьшить размер подоходного налога?

Арендаторможет зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и . Эта схему предусматривает 2 налоговые ставки на выбор предпринимателя:

• 6% – в этом случае налоговой базой, то есть суммой, облагаемой налогом, считается доход налогоплательщика;
• 15% – в этом случае налоговой базой являются доходы предпринимателя за вычетом его расходов.

Ставка налога во втором случае больше за счет уменьшения налогооблагаемой суммы. Однако индивидуальному предпринимателю, занимающемуся арендой жилого помещения, выгоднее будет выбрать первый вариант, так как предпринимательские доходы в этом виде деятельности невелики.

Арендодателю платить 6% естественно выгоднее, чем платить 13%, однако при выборе системы налогообложения нужно учесть, что в качестве индивидуального предпринимателя необходимо вносить взносы в пенсионные и социальные фонды, которые с каждым годом растут. Также вместо декларации, такому предпринимателю придется сдавать отчетность в налоговый орган на регулярной основе.

Нюансы арендных отношений

В завершение темы важно выделить несколько нюансов, которые необходимо знать каждому:

• возможен вычет по коммунальным платежам, в случае, когда они включены в сумму арендной платы;
• если арендодатель сдает более 2 квартир или домов, то, скорее всего ему придется регистрироваться в качестве индивидуально предпринимателя, так как такая деятельность может быть расценена, как незаконная предпринимательская деятельность;
• вычет на сегодняшний день можно получить только с аренды нежилого помещения;
• в некоторых случаях подоходный налог за сдачу жилья в аренду оплачивает арендатор в качестве налогового агента, если подобное условие прописано в договоре.

Подводя итоги вышеизложенного, важно еще раз отметить, что на сегодняшний день невозможно получить налоговый вычет за аренду жилого помещения. Несмотря на то, что данная тема обсуждается очень активно, на данный момент не существует даже законопроекта, идет лишь процесс его подготовки. Обусловлено это тем, что многие политики считают, что важнее стимулировать граждан на приобретение собственного жилья, путем увеличения вычетов и других льгот в данной отрасли, нежели тратить деньги на стимулирование рынка аренды жилья.

"Московский налоговый курьер", 2009, N 13-14

Вопрос: Физическое лицо сдает в аренду комнату. При этом других доходов оно не имеет. Вправе ли физическое лицо учитывать расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей по сдаваемой в аренду комнате? Каков порядок получения стандартного налогового вычета по НДФЛ?

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Следовательно, содержание имущества, в том числе и уплата коммунальных платежей, является обязанностью собственника вне зависимости от того, используется это помещение самим владельцем или сдается им в аренду.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом в ст. 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

На основании п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Арендодатель и арендатор вправе в договоре аренды возложить указанную в п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность на арендодателя, который может учесть все свои затраты, связанные с расходами на содержание имущества, в составе назначаемой им арендной платы. В данном случае собственник квартиры может компенсировать расходы по оплате коммунальных платежей, получая их в составе назначенной арендатору арендной платы.

Таким образом, физическое лицо - арендодатель при декларировании дохода, полученного от сдачи в аренду квартиры, не вправе учитывать расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей по данному объекту имущества.

На основании пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ, являются объектом налогообложения НДФЛ и облагаются по установленной в п. 1 ст. 224 НК РФ налоговой ставке 13% для налоговых резидентов РФ.

Согласно ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы в отношении доходов, облагаемых по налоговой ставке 13%, вправе уменьшить доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, в частности, на суммы стандартных налоговых вычетов, предусмотренных в ст. 218 Налогового кодекса РФ.

Налогоплательщики вправе получить в размере 400 руб. за каждый месяц налогового периода, в котором их доход, исчисленный нарастающим итогом с начала налогового периода (в отношении которого предусмотрена , установленная в п. 1 ст. 224 НК РФ) налоговым агентом, предоставляющим данный стандартный налоговый вычет, превысил 40 000 руб. Начиная с месяца, в котором указанный доход превысил 40 000 руб., налоговый вычет, предусмотренный в пп. 3 п. 1 ст. 218 НК РФ, не применяется. Об этом сказано в пп. 3 п. 1 ст. 218 НК РФ.

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 218 НК РФ налогоплательщики, на обеспечении которых находится ребенок и которые являются родителями или супругом (супругой) родителя, вправе получить стандартный налоговый вычет в размере 1000 руб. за каждый месяц налогового периода на каждого ребенка.

Указанный налоговый вычет действует до месяца, в котором доход налогоплательщиков, исчисленный нарастающим итогом с начала налогового периода (в отношении которого предусмотрена налоговая ставка, установленная в п. 1 ст. 224 НК РФ) налоговым агентом, предоставляющим данный стандартный налоговый вычет, превысил 280 000 руб. Начиная с месяца, в котором указанный доход превысил 280 000 руб., налоговый вычет не применяется.

Налоговый вычет, установленный в пп. 4 п. 1 ст. 218 НК РФ, производится на каждого ребенка в возрасте до 18 лет, а также на каждого учащегося очной формы обучения, аспиранта, ординатора, студента, курсанта в возрасте до 24 лет у родителей и (или) супруга (супруги) родителя, опекунов или попечителей, приемных родителей, супруга (супруги) приемного родителя.

Если в течение налогового периода стандартные налоговые вычеты налогоплательщику не предоставлялись или были предоставлены в меньшем размере, чем предусмотрено в ст. 218 НК РФ, то по окончании налогового периода на основании заявления налогоплательщика, прилагаемого к налоговой декларации, и документов, подтверждающих право на такие вычеты, налоговым органом производится перерасчет налоговой базы с учетом предоставления стандартных налоговых вычетов в размерах, предусмотренных в ст. 218 НК РФ. Об этом говорится в п. 4 ст. 218 НК РФ.

Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы РФ
2 класса
Е.А.ОСТАНИНА